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国八条“冰冻”房地产  

2011-02-19 00:47:29|  分类: 舆论焦点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国八条“冰冻”房地产(转)

       分析人士认为,一部分楼市投资将流入到尚未控制房价的三四线城市,另一部分则会流入到其它行业。

春节假期后,因为新版国八条调控导致的置业淡季已明显开始。包括北京、深圳等地,新建商品房、二手房成交,都出现了不同程度的下降;而各地落实国八条细则,按照国务院要求,最晚将在本月20日前出台,这也加剧了市场的观望态势。

易居中国、世联地产等各大代理行人士普遍预期今年的楼市成交将大幅下滑,近期市场将速冻,行业进入全面调整期。不过成交清淡是否会带来价格的下跌,各界看法不一。

短期来看,1月CPI依然高达4.9%,通胀压力继续存在,楼市供应量也还未大幅增长,房价向下调整的压力不大;但从全年来看,房价下跌预期正在形成。

楼市成交速冻

据北京房地产交易管理网数据显示,春节后首周(2月7日-13日),北京楼市成交明显降温,总成交量为4011套,较春节前最后一周减少6166套,下跌幅度达60.6%。按上述数据计算,上周北京期房住宅日均成交量不足110套,成为2010年调控以来的次低点。

北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为,楼市成交的大幅下滑虽有春节淡季因素影响,但政策调控影响力仍可见一斑。

“我们的市场调查数据显示,60.3%的人期待更严格的限购政策将给市场带来影响,27.2%的被调查者认为房价可能大跌超过20%,明显的观望情绪已经开始酝酿。”张大伟说。

春节后第一周,深圳新房、二手房均出现量价齐跌的状况。深圳中原市场部总监王世界认为,本周受新政的影响,加上传统春节假期,实际成交量有所下降,在“调控冲击波”之下,兔年春节之后楼市短期内再陷观望,而房价短期内尚不会有明显松动,仍将在高位震荡。

各地落实国八条细则的预期则加剧了这种观望的态势,在北京,业内人士普遍预期京版国八条将比去年更为严厉,限购政策将继续执行,“连客户都没有了,哪来的成交?”北京大兴区一开发商表示,卖方也在观望,进入2月份以来,北京仅有一个项目取得预售证。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,出现上述现象的原因,一是春节期间原本就是淡季;二是政策够严厉,新国八条节前即出台,房产税亦开始试点,节后便迎来新年第一次加息,购房人没了主意,开发商亦不敢推盘。一种恐慌情绪正在市场中蔓延,各界一致看空今年市场。

投资资金渐抽离

广州寒桐投资顾问总经理韩世同认为,春节后的加息和国八条新政,已经形成双重叠加效应,房价上涨预期将为之改变。据他观察,目前推高房价主要的动力和原因来源于投资性购房。而推动投资性购房的动力和原因则来源于两个预期:一个是通胀预期,一个是房价上涨预期。

“双重叠加效应对于消除房价上涨预期是有效的,楼市立即就会进入观望期,成交也会严重萎缩和下降,然后开发商就不得不采取降价或打折的手段来促销。”韩世同说。

中原地产华北区总经理李文杰认为,从消费者角度出发,面对现在的调控政策,要改变单纯“买房投资的观念”,无论是限购、房产税、还是首付及利率的控制,都将无法持续支撑这个消费行为,相当一部分的原来计划投资房产的资金将需要寻求出路,一部分的资金将流入到尚未控制房价的新兴的房地产楼市如三、四线城市,一部分将流入到其他行业。

李文杰称,可以预见到的未来,土地、税收、市场监管、金融、融资渠道等多种角度还将有不断的紧缩政策出炉,宏观经济的变化会影响到楼市政策的调控,但不太可能根本上改变现行的整体政策,各地方政府单纯依赖土地财政而放松政策的可能性极低。

从卖方来看,北京联达四方机构总经理杨少锋则表示,2011年,加息、提高存款准备金率成为货币政策的主基调,而按月审批额度,则堵死了一季度突击放贷的可能,在这种情况下,2011年,将是中国房地产业近几年流动性最为紧张的一年。

易居中国董事长周忻认为,今年的房地产市场走势已经明朗,速冻期已经到来,而且时间将比去年长。什么时候趋稳,将看中国经济走势和中央政府与地方政府在“土地经济”上的利益搏弈。三四线城市、中低价物业、小户型房产依然大有作为。

周忻建议,开发商应对市场变化打折要快要狠,开工要缓要稳,拿地慎之又慎。一句话就是“快卖房、缓开工、不拿地,现金为王!”

房价下跌预期分歧

相对于新国八条,中国社科院金融研究所研究员易宪容认为加息的影响更为强大。他指出,加息逼迫商业银行的住房信贷优惠全部取消、住房投机炒作“去杠杆化”、银行信贷获得不容易,国内住房市场的融资条件将出现巨大改变,即使新国八条对限制住房投机炒作税收政策是不力,信贷政策仍然是刺破巨大的房地产泡沫的主要工具。

他认为,央行如进入加息周期则对楼市影响巨大,2011年房价下跌20%也不奇怪。

这并不是一致的观点。

在北京市场,张大伟认为,全年市场整体成交量可能下调超过3成。但即使在春节后因为调控抑制了部分需求,因为供应的稀缺,预计上半年的供需比可能相比2010年更加紧张,房价下调的可能非常小。而到下半年,郊区特别是部分之前房价上涨过快的郊区可能率先下调。但下调幅度也不会很大。

在上海,杨红旭认为,上海市场房价下跌2成即是出手机会。一个例子是,上海一位二手房近期业主抛售19套住房,仅比市场价低2成即遭抢购。

就全国市场来看,“去年新开工量暴增40%,造成今年全国的住房供应量都很大,这意味着房地产行业将面临一场恶战,我建议开发商还是及早谋划促销。”杨红旭2月15日表示,上半年楼市政策不会放松,2011年房价整体下跌幅度不会超过10%。



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